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房价走向基本已定,下半年楼市或出现4大趋势,买不买房清楚了?

发布日期:2019-09-19浏览次数:0

回顾年房地产市场的上半场,最明显的楼市变化可能就是从三四月份的“小阳春”到五六月份快速“退烧”的转变,其中值得注意的是,住建部一个月左右的时间内两次对热点城市进行了预警提示,这无疑再次拉开了年楼市政策再次收紧的帷幕。那么,告别了上半场,迎来了下半场,年下半年楼市会继续降温吗?下半年购房者可以买房了吗?这应该是很多购房者都关心的话题。笔者认为,在当前房地产调控从紧基调不发生改变和楼市稳字当头的大背景下,根据上半年楼市的发展轨迹来看,下半年的房地产可能会出现大趋势。

第一,楼市调控方式从“全国严控”向“因城施策”进一步转变。

为了控制楼市热度和疯涨的房价,年调控新政出台,号称史上最严调控。时至今日,在限售、限价、限贷等传统调控措施下,全国楼市已普遍降温,房价也告别了普涨模式。众所周知,房地产行业与国民经济关联很深,而且也是每个家庭的痛点,所以健康平稳的楼市既需要防止房价过快上涨也需要防止房价过度下跌。

在这样的背景下,“全国严控”模式到了适当调整和退出的时候,其实从去年开始,一城一策的调控方式就开始了,最明显的特点就是楼市调控的主体变成了各地方,而且楼市调控更加强调精准,从一城一策到一县一策甚至一镇一策。笔者认为,对于年下半年的房地产市场来说,楼市调控政策会进一步从“全国严控”到“因城施策”转变。

第二,楼市调控政策从直接控制房价层面向调控土地和金融等更深层次转变。

过去这两三年时间里,为了控制楼市热度和房价,各地限购、限价、限售等调控“组合拳”频频发布,政策不断加码,房地产市场降温明显。但笔者认为,这些调控“组合拳”往往都是直接作用于房价层面,而且都是短期内快速见效,一旦放松了调控,房价依然有非理性反弹的可能。不过,随着楼市调控的目标从坚决遏制房价上涨向“稳地价、稳房价、稳预期”转变,调控政策也开始从直接控制房价层面向调控土地市场热度,加强金融监管等更深层次作出转变,从而从根本上解决高房价问题,实现房价长期稳定。

第三,不同城市的房地产市场出现分化,但整体稳定、小幅波动将成为主流。

由于不同城市的房地产发展基础和发展环境不同,在一城一策的精准调控方式下,出现分化是不可避免的趋势。笔者认为,未来楼市发展的最大红利或许就是城镇化的继续推进,无论是一二线城市还是三四线城市或多或少都会从中受益,因为未来刚需和改善的住房需求依然大量存在着。

笔者认为,一二线城市的住房潜力就不用说了,就拿目前讨论热度和争议比较高的三四线城市来看,部分城市的城区人口比重显然较低,所以越来越多的村镇人口、县城人口正在向三四线涌入,未来也会带来可观的住房需求量。因此,笔者认为,虽然不同城市的房地产市场会出现分化,但楼市整体会趋于稳定,房价波动幅度整体可控。

第四,楼市调控继续收紧概率较高,房企或从被动观望向主动降价促销转变。

影响购房者是否入市的因素有很多,笔者认为,房价在其中起着决定性因素。经过了近三年的楼市调控以后,对于房企而言,如今的日子并不太好过。一方面,购房意愿大幅下滑,房子变得越来越不好卖,开盘售罄早已成为过去时,而且不少楼盘开盘去化低于%也已成为常见现象。

另一方面,房企面临着全年销售的业绩压力,在刚刚过去的上半年,超过成房企销售目标完成率不到一半,所以当前不少房企采取精装变毛坯,一口价,赠送车位和面积等方式变相降价。笔者认为,从管控房企拿地,到限制房企融资,下半年调控政策继续收紧的概率较高,所以,房企面临的市场环境或会使得其从被动观望向主动降价促销转变。

不过,退一步来说,尽管下半年的房地产市场可能会出现以上个趋势,但归根结底来说,无论楼市如何变化,都离不开“稳”字,而且从更深层次来看,稳楼市更重要的意义在于防范金融风险。近日,人民日报海外版发表评论称,中国房地产市场拒绝“大起大落”,在“房住不炒”成为社会共识的背景下,在各地因城施策的调控措施下,未来中国房地产市场保持平稳有序将是大概率事件。

对此,笔者认为,在经历了近个年头的楼市调控以后,楼市格局基本明确了,如今房价长期平稳的走向也正变得越来越清晰,这也给一度纠结和观望的购房者吃下了定心丸。此外,随着“房住不炒”观念深入人心,房子的居住属性日益凸显,所以盲目买房正变得越来越不明智,对购房者而言,买房既要看准房企实力和城市潜力,同时更应该注意不要将资产过度配置于房子上。

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